CCMI versus Maitrise d'oeuvre pour une maison RT2012

Faire construire en CCMI ou bien en maitrise d'oeuvre (avec un maitre d'oeuvre donc) est une des questions que l'on se pose au début du projet de construction. Avec du recul sur notre projet et surtout beaucoup de récit de construction que nous avons pu lire sur divers forum (avec différents constructeur et différentes maitrise d’œuvre, nous avons décidé de vous livrer notre analyse.

CCMI_Maitre_d_oeuvre.jpg

Rappel du principe de CCMI et de la maitrise d'oeuvre

Le précédent schéma vous rappelle les différences principales entre la construction en maitrise d'oeuvre VS la construction en CCMI. A noter que sur ce schéma, nous avons voulu faire en sorte de comparer les contrats CCMI avec fourniture de plan (le plus sécurisant) avec un contrat type de maitre d’œuvre. Bien entendu, il existe autant de contrat de maitrise d'oeuvre que de maitre d'oeuvre, il est donc impossible de vouloir être exhaustif et cela n'est pas notre propos.

CCMI: Contrat de construction de maison individuelle

Le CCMI est le contrat de construction de maison individuelle. Celui-ci a été régit par la loi de 1990 et permet de s'assurer que le contrat est standard (donc très facilement analysable et ne contient pas de clauses abusives, ou alors elles sont déjà connues et documentées). Cela est un vrai avantage lorsque l'on cherche des informations. En effet, tous les clients en CCMI ont le même contrat, ils peuvent donc vous donner des conseils et une interprétation du contrat. Les jurisprudences sont donc aussi valables pour vous car vous bénéficiez du même contrat. Nous avons trouvé cela vraiment sécurisant.

Ensuite, le contrat CCMI bénéficie d'un prix ferme et définitif. Nous devons mettre en garde cependant contre une pratique assez répandue: le CCMI excluant les fondations ou le terrassement. En effet, les fondations peuvent être soumises à différents problèmes (études de sols baclées ou non réalisées, murs qui bougent dans le temps) et ne pas être responsable des fondations est une assez bonne façon de réduire les coûts pour le client tout en excluant les prises de risque par le constructeur. D'après ce que nous avons lu, il est vraiment déconseillé de procéder à cette pirouette (nous n'avons pas rencontré ce problème avec Trecobat donc aucun soucis pour nous de ce côté mais soyez vigilant car dans toutes entreprises, il peut y avoir des commerciaux voulant tirer les prix vers le bas au détriment du client). Outre ce procédé, le prix signé sur le contrat ne peut pas bouger. Peu importe les désordres constatés sur le chantier. De même, un délai maximal est indiqué sur le contrat (en général 12 mois mais cela doit être négociable selon le constructeur). Passé ce délai, des pénalités de retard sont dûes par le constructeur ou l'assureur au maitre d'ouvrage (ça c'est vous).

Un autre aspect rassurant est qu'en cas de faillite du constructeur ou d'abandon du chantier, l'assureur du constructeur devra reprendre le chantier pour vous le livrer en temps et en heure.

Cela ne vous dispense pas de vérifier que votre constructeur tient la route et que le prix donné est réaliste car faire jouer l'assurance est, au mieux pénible et au pire: un parcours du combattant (même si on sait qu'on aura gain de cause à la fin).

Après la construction, vous aurez le droit aux assurances de parfait achèvement, des équipements et enfin des garanties décennales. Celles-ci vous permettront d'aborder sereinement la maison et demander de ré-intervenir même après la réception de la maison. Cela dit, vous devriez tout de même tout mettre en œuvre pour réussir la réception de votre maison !

Bien entendu, tout cela a un prix et le CCMI est en général 10% plus cher qu'un même contrat en maitrise d’œuvre (prix généralement constaté par des connaissances directes ayant fait construire en maitrise d’œuvre)

Construction avec un maitre d’œuvre

La construction avec un maitre d’œuvre est déjà très bien décrite et il y a beaucoup de façon différente de procéder. Ce qu'il faut retenir c'est qu'il n'existe pas de contrat type. Il est donc très important de bien lire le contrat et même de le faire relire pour son assistance juridique si vous en avez une (nous vous le conseillons fortement !). Un autre inconvénient est que le maitre d’œuvre va faire un appel d'offre auprès des artisans avec lesquels il travaille et c'est selon leur réponse qu'il pourra établir le prix exact de votre maison. Si des problèmes sont rencontrés lors du chantier et que cela est indépendant des artisans, il y a de fortes chances pour que cela vous retombe dessus. En effet, c'est vous qui êtes responsable de l'environnement dans lequel les artisans travaillent. Ainsi en [cas de coupure d'électricité par ErDF comme cela nous est arrivé |/post/EDF-et-ErDFj-en-peux-plus] c'est vous qui devrez payer les pots cassé. En cas de découverte d'un rocher lors des fondations, c'est vous aussi qui devrez tailler la roche ou payer des suppléments pour adapter les fondations au terrain. En effet, le devis qu'aura fait l'artisan sera en fonction des informations qui lui auront été communiqué.

Enfin, au niveau du planning, la grande majorité des personnes que je connais qui ont fait construire en maitrise d’œuvre ont dû autant travailler sur le suivi du planning que le maitre d’œuvre. Ce n'est pas de tout repos et il faut être motivé et accroché pour tenir sur la durée (n'oubliez pas que l'on parle d'un chantier de 10 mois à 1 an !).

La norme RT2012 implique une obligation de résultat

Ce qui change depuis 2014 dans le domaine de la construction est que la norme RT2012 n'oblige pas à une somme de techniques à mettre en oeuvre mais oblige le recomposable de la construction à un résultat donné. Notamment pour le test d'étanchéité. Et c'est sur ce point que l'on distingue clairement 2 points distincts. En cas de problème lors du test d'étanchéité, il est obligatoire de reprendre ce qui ne va pas pour repasser le test d'étanchéité.

Qui diagnostique et paye les reprises en RT2012 ?

En CCMI, le maitre d'ouvrage (autrement dit: le client) est protégé en cas d'échec aux tests d'étanchéité. C'est à dire que c'est au constructeur de diagnostiquer ce qui ne va pas et c'est aussi à lui de faire en sorte que les tests soient OK lors du repassage du test. A lui donc de coordonner les différents artisans qui seront intervenus sur le chantier pour les faire reprendre les malfaçons.

En Maitrise d’œuvre, c'est au maitre d'ouvrage de diagnostiquer et d'identifier les malfaçons et les corps de métier qui devront ré-intervenir. Il lui faudra ensuite contacter les artisans en cause et leur faire comprendre que c'est de leur faute si le tests n'est pas concluant. Et cela peut être très complexe à identifier. En effet, il ne faut pas oublier que le test se fait une fois la maison terminée ! Un problème derrière une cloison ne se verra donc pas à l’œil nu et cela peut rendre très difficile le diagnostique.

A noter que le même problème se pose dans le cas d'insuffisance de résultat thermique !

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